El acto de aceptación y transferencia del apartamento en la venta - modelo de documento de muestra, condiciones de aceptación y detalles

Comprar bienes inmuebles es una de las pocas compras costosas que ocurren con poca frecuencia.Dado que la factura va a millones de rublos, el vendedor y el comprador están tratando de obtener el seguro legal más competente.Existe la opinión de que la casa se muda al nuevo propietario después de la conclusión del contrato de venta y el registro estatal de los derechos de propiedad, pero este no es el caso.Hasta que se firme un documento especial, ambas partes no son inmunes a las sorpresas desagradables.

¿Qué es una Ley de aceptación?

Independientemente de las condiciones de compra de la vivienda (en una empresa de construcción o en el mercado secundario), es necesario registrar el tiempo exactoTransferencia de bienes inmuebles.Esto es beneficioso tanto para el vendedor como para el comprador, ya que los salva de las reconvenciones relacionadas con daños al procesamiento o atrasos en el teléfono durante el período de transición.El acto de aceptación-transferencia del apartamento (APPC) registra claramente:

• el momento de la transferencia de bienes inmuebles al nuevo propietario,
• el estado en el que se encuentra la vivienda en el momento de la transferencia (incluidos los pagos por la provisión de servicios públicos,teléfono fijo y conexión a internet).

Este documento se utiliza tanto en el mercado inmobiliario primario como en el secundario.Para cada una de estas opciones hay características de diseño:

• En el nuevo edificio.Desarrollado por el desarrollador y complementa el acuerdo de participación de la unidad (GCU).Firmar APPK significa que el desarrollador ha cumplido todas sus obligaciones con el accionista y le da el uso de viviendas de la calidad adecuada.La peculiaridad del documento es la capacidad del comprador para corregir los defectos y defectos identificados que la empresa constructora debería eliminar u ofrecer una compensación.A veces, las deficiencias se notan en una carta de revisión separada, que se adjunta al documento principal.
• Vivienda secundaria.El registro APPC es más simple que en el "primario".A menudo no hay reclamos de calidad, y la tarea de este documento es mostrar en qué condiciones se transfiere el apartamento.El acto de aceptación y transferencia del apartamento se firma después de verificar el estado del hogar y las facturas de servicios públicos y otros servicios.Si la aceptación revela serias deficiencias, el comprador tiene derecho a incluir en el APPC el requisito para su eliminación.En caso de rechazoEl vendedor de la corrección de defectos, el problema se resuelve en los tribunales (hasta que el vendedor devuelva los fondos recibidos).

¿Cuál es el propósito de una escritura de transferencia a un contrato de venta?

De conformidad con el Código Civil (CC), aEl vendedor continúa asumiendo el riesgo de daños o pérdida de la vivienda al firmar el documento de transferencia.Formalmente, esta obligación se mantendrá después de que se mude a la casa del nuevo propietario con un APPC sin firmar, por lo que no le interesa al desarrollador retrasar la enajenación legal de la propiedad.Para el comprador, el incentivo para firmar será un deseo de unirse más rápido a los derechos del propietario.En teoría, ambas partes están interesadas en firmar este documento.

En la práctica, a menudo hay casos en los que el desarrollador intenta no registrar las deficiencias en el acto de recibir el apartamento por varias razones.Cuando una de las partes se niega a firmar el APPC, de acuerdo con la ley, califica como una exención del cumplimiento de las obligaciones del contrato de venta.A través de la corte, el vendedor puede ser multado y la casa, para exponer por la fuerza.Si el comprador tiene una evasión irrazonable de firmar el APC, el desarrollador tiene el derecho de hacer el documento unilateralmente.

Condiciones de transferencia

Dependiendo de cómo se compre la propiedad, el APC puede firmarse con o después del acuerdo de compraventa.La notarización será una medida adicional de protección, pero másUna forma común de escribir es simple.Firmar el APPC después de completarlo le proporciona al propietario:

• claves de alojamiento;
• documentación técnica inmobiliaria;
• facturas de servicios públicos.

Al firmar el acto de aceptación y transferencia del apartamento al momento de la compra, el nuevo propietario asume todas las circunstancias riesgosas asociadas con la operación del local.En caso de daños a la casa en caso de incendio o inundación, el comprador paga el costo total de la reparación.Al comprar una segunda casa, a menudo hay situaciones en las que un propietario anterior no puede sacar sus pertenencias inmediatamente después de firmar el contrato de venta.Arreglar el estado de la vivienda en el APPC, después de que abandone completamente las instalaciones, salvará a las partes de las disputas.

Regulación legal

Según la ley rusa, la transferencia de propiedad de un propietario a otro es una operación legal civil.Sus características son consideradas por el Comité Central:

• Las disposiciones generales de la venta están dedicadas a los artículos del Comité Central.Se trata de los detalles del contrato, la responsabilidad del vendedor y las obligaciones de las partes.
• La venta y compra de bienes inmuebles está cubierta por los artículos del Comité Central.Consideran la definición del objeto en el texto del contrato, el registro estatal de propiedad, otros problemas que surgen al vender una casa.El artículo del CC aprueba la transferencia de bienes inmuebles sobre la base de APC (o un documento bilateral similar firmado por ambas partes).

Consecuencias legales de la aceptación y transferencia de locales residenciales

hasta que el comprador aparezca en el local, la carga de mantener la vivienda recae en el constructor; esto se refleja en la Ley de Participación en la Construcción de Unidades de Edificios de Apartamentos.El artículo de esta Ley dice que después de la adquisición de la vivienda de los accionistas, los riesgos de muerte accidental o daños a los locales pasan a ella.Las opciones más comunes para dañar una vivienda son:

• incendio;
• inundación por vecinos;
• desastres naturales.

La empresa constructora deja de ser responsable de la propiedad encontrada o dañada desde el momento en que se firma el acto de transferencia del apartamento bajo el contrato de venta.Las únicas excepciones son los defectos ocultos a lo largo del tiempo: dicho daño se compensa después de una demanda.El cambio de responsabilidad en el mercado de la vivienda secundaria es similar al de una "primaria".Antes de la firma de la APPC, el costo de la indemnización corre a cargo del antiguo propietario; una vez que se ha firmado el documento, todos los riesgos se transfieren al nuevo propietario.

Al comprar una casa en el mercado secundario, el comprador se libera de algunas de las preocupaciones relacionadas con el procesamiento posterior de los documentos.

El comprador de una casa en un edificio nuevo debe obtener los documentos de forma independiente.Y solo después de completar estos trámites (toman alrededor de un mes o dos), puede considerarse un propietario de vivienda a tiempo completo.Obligaciones de mantenimiento de la vivienda (pago de servicios públicos y utilidades) surgen de él inmediatamente como lo firma la APLICACIÓN.Sobre la reemisión de contratos de servicio (con la sociedad gestoraSe agrega este APC.

En el caso de la venta de viviendas en el mercado secundario, puede ocurrir una situación en la que los bienes inmuebles han sido arrendados y el contrato aún no ha expirado en el momento de la venta.Según la ley actual, los derechos del inquilino (el precio y los términos de la propiedad de alquiler) permanecen sin cambios cuando el propietario cambia.En tal situación, el APC registra el plazo de arrendamiento de su validez.

Copias

Por ley, un acuerdo de venta por separado es apropiado para registrar los derechos del nuevo propietario en Rosreestra.Cada parte también debe tener una copia del DCT, por lo que el número mínimo de actos de transferencia para una vivienda particular es de tres piezas.Este número será mayor si más de una parte está representada por una parte.Por ejemplo, si 2 personas adquieren bienes inmuebles, la circulación de WUA = 1 pc.(Rosreestr) + 1 pieza(al vendedor) + 2 piezas(compradores) = 4 copias.Cada parte puede hacer copias por su cuentadiscrecion.

Procedimiento de firma

Al comprar una propiedad del desarrollador, los términos de la compra y venta de la casa están determinados por el contrato de venta.Los pasos principales en el procedimiento de firma de la APPC serán los siguientes:

1. El vendedor informa al comprador de la disposición para transferir los locales por carta certificada (u otro método contractual permitido, por ejemplo, por SMS).El mismo mensaje establece un límite de tiempo (si no se especifica, son 7 días hábiles después de recibir el mensaje).Si el comprador se niega a firmar la APLICACIÓN sin una buena razón, el vendedor puede transferir la propiedad unilateralmente.
2. Dependiendo de la forma de fijación del acto de transferencia, se invita a un notario o el procedimiento se realiza sin él.
3. Junto con el representante del desarrollador, el comprador inspecciona las instalaciones, observando todos los defectos y defectos.En caso de imposibilidad de su eliminación en el acto, un diario especial, una carta de revisión o deficiencias se escriben directamente en el acto de aceptación-transferencia del apartamento.
4. Una vez que todas las instalaciones han sido inspeccionadas y los defectos han sido reparados, las partes adhieren al APC con sus firmas.Desde entonces, se considera que la casa ha sido entregada al comprador.
5. Después de firmar el documento, el representante del desarrollador entrega al cliente las llaves de las instalaciones, la documentación técnica y los recibos de los servicios públicos.

La firma de la APP para la compra de vivienda en el mercado secundario está bajo el esquema simplificado.No documenta ningún defecto de la sala,y el mero hecho de que la propiedad fue transferida al nuevo propietario, por lo que no hay necesidad de una carta de revisión.Si la inspección de dicha vivienda revela serios defectos técnicos o deudas de servicios públicos, entonces una de las siguientes opciones será más ventajosa para el comprador:

• no firma la APLICACIÓN hasta que se hayan eliminado los defectos o se haya pagado la deuda;
• para reducir el precio inicial para resolver los problemas que han surgido.

Qué documentos se transmiten junto con el acto de aceptación-transferencia del apartamento

Al finalizar la compra de vivienda del comprador debe estar en manos de un paquete de documentos sobre la transacción.Es deseable que esta lista se incluya en el APC.La lista general de documentos incluye:

• contrato de compra de bienes inmuebles;
• recibo por recibo de dinero (consiste en ventas realizadas por la parte al recibir los fondos);
• recibos de servicios públicos y servicios de telecomunicaciones (preferiblemente sin atrasos de deuda);
• pasaporte técnico (para el mercado secundario);
• APC.

Registro de derechos de propiedad

La consolidación de los derechos del propietario de la propiedad comprada se produce a través de la solicitud al servicio estatal de registro, catastro y cartografía.Para este propósito es necesario preparar un paquete de documentos:

• Solicitud de registro;
• Documentos que certifican al vendedor y al comprador;
• Contrato de compraventa;
• Acto de aceptación-traslado de un apartamento (opcional para algunas regiones, por ejemplo, Moscúárea);
• Pasaporte de inventario (si lo hay);
• Un recibo para el pago de los impuestos estatales.

Hay varias formas de presentar documentos.Esto se puede hacer:

• personalmente (se requiere la presencia del vendedor y el comprador);
• a través del Centro Multifuncional;
• por correo (con firma notarial del solicitante);
• en el sitio;
• organización de servicios de salida.

El acto de aceptación-transferencia de bienes inmuebles al comprar un apartamento del desarrollador

Al comprar una casa en la principal »APP es un anexo del acuerdo de participación.La empresa constructora acepta la escritura de aceptación y transferencia del apartamento, y en muchas regiones este documento no es obligatorio al registrar la propiedad de bienes inmuebles.Una característica de las WUA en el mercado primario es la capacidad de registrar defectos que el vendedor estará obligado a corregir (o compensar).Cuando se vende en un "secundario" no tiene mucho sentido, porque, por defecto, estamos hablando del hecho de que los bienes inmuebles no son nuevos y permiten algunos defectos.

Detalles obligatorios del documento

La ley no regula los actos constitutivos de la aceptación-transferencia de un apartamento, por lo que este documento puede tener ligeras diferencias entre las diferentes empresas de construcción.La APP correctamente redactada para un "primario" debe contener:

• Nombre, fecha de ensamblaje.
• Información sobre ventas y compras a las partes (del constructor - el nombre oficial y la dirección, del accionista - apellido, nombre, patronímico, datos del pasaporte).
• Referencia a GCU, partede los cuales es este APC.
• Dirección donde se vende la casa.
• Información inmobiliaria única (área, número de habitaciones).
• Se hicieron reclamos durante la revisión (este ítem puede hacerse en una hoja de revisión separada).
• Firmas de las partes.

Reclamaciones al desarrollador

Durante una inspección detallada de la propiedad, el comprador puede identificar defectos.Estos incluyen:

• aislamiento térmico insuficiente de la habitación, juntas de paredes sin calefacción;
• alcantarillado incorrecto;
• falta de ventilación;
• desbaste en lugar de acabado;
• pelado de yeso;
• curvatura extra de las paredes.

Todos los defectos encontrados en una inspección de bienes raíces se registran en la APA o en una carta de inspección por separado.Legalmente, ambas formas son iguales, pero la segunda opción es preferible para una gran cantidad de desventajas.El siguiente paso es decidir cómo compensará el desarrollador los defectos encontrados.

Consecuencias de firmar una escritura de reclamo

La tarea principal de la APP es fijar la condición de las instalaciones en el momento de la transferencia.Al firmar un documento que enumera las deficiencias de los bienes inmuebles comprados, las partes acuerdan que el cliente acepta viviendas con ciertos defectos.La reparación de defectos implica que la empresa constructora está obligada a eliminarlos de forma independiente o a compensar al comprador por el costo de deshacerse de estos defectos.

En casos particularmente críticos donde los defectos son incompatibles con el uso cómodo de la vivienda (por ejemplo, rotosventana de doble acristalamiento), el comprador no puede firmar la APLICACIÓN mientras el desarrollador no corrija los defectos.El término de deficiencia no se ha definido legalmente, pero por analogía con la Ley de Protección al Consumidor, no será más de 45 días.

Cómo elaborar un acto de aceptación de un apartamento en el mercado secundario

La preparación de un APPC en el mercado secundario de viviendas se realiza bajo el esquema simplificado y está destinado únicamente a corregir el hecho de la transferencia.En este caso, el acto de aceptación-transferencia del apartamento no prescribe las desventajas (y no constituye una carta de revisión).En caso de detección de defectos graves que no se pudieron detectar de inmediato (por ejemplo, un aislamiento térmico deficiente de las paredes, que se detecta solo cuando ocurre un clima frío), el comprador tiene derecho a exigirle al vendedor que elimine los defectos.Si los defectos no se solucionan voluntariamente, el nuevo propietario tiene derecho a demandar, citando a la APPC como evidencia.

Descripción del estado del apartamento

El acto de aceptar y transferir un apartamento cuando se compra en el mercado secundario es similar a la variante “primaria” en la mayoría de los artículos, pero es mucho menor en volumen.El contenido obligatorio es:

• Título del documento, fecha de redacción.
• Los nombres, patronímicos y pasaportes de las partes.
• Referencia a DCT.
• La ubicación de la vivienda, su breve descripción.Se indican la dirección, el piso, el número de habitaciones, el total y el espacio habitable.Lo que importa es la reparación (si la hay), la disponibilidad de telecomunicaciones, el estado general de la construcción (caja del apartamento).
• Firmas de las partes.
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Características yvaloración de la propiedad transferida

El apartamento de segunda mano se puede vender junto con las cosas.La aplicación debe tener una descripción de toda la propiedad en las instalaciones en el momento de la transferencia.Estos incluyen:

• Muebles (incluidos los empotrados, hechos para adaptarse a las dimensiones de una habitación en particular);
• Electrodomésticos (incluida la "instalación" - horno, horno, etc.);
• Artículos interiores (como cortinas o alfombras).

Lista de desventajas del departamento comprado

En algunos casos tiene sentido corregir los defectos del inmueble comprado (esto se puede hacer tanto en la propia APLICACIÓN como en la carta de inspección adjunta).Las siguientes son situaciones:

• Una gran cantidad de defectos que finalmente pueden reducir el valor de la propiedad que se compra.
• Incertidumbre con la naturaleza del defecto (por ejemplo, el comprador piensa que la impermeabilización del baño no es confiable y es fácil inundar a los vecinos, y el vendedor declara lo contrario).
• Renovación futura de la casa cuando el comprador quiera arreglar perfectamente la condición actual.

Plazo de arrendamiento de apartamentos

Comprar una casa en el mercado secundario en muchos casos implica que las instalaciones están ocupadas por antiguos propietarios, yNo pueden liberarlo de inmediato.Debe tenerse en cuenta que después de firmar el acto de aceptación y transferencia del apartamento, será mucho más difícil hacer reclamos por defectos y servicios no incluidos en el documento.Ambas partes del acuerdo deben distinguir claramente entre dos términos de vacante:

• Legal: su ocurrencia ocurre en el momento de la eliminación del registro del antiguo propietario después de recibir el anticipo;
• Actual - salida directa de las instalaciones.

Estos dos eventos pueden estar separados por el intervalo de tiempo que debe especificarse en el contrato de venta (por ejemplo, que el vendedor finalmente se va 7 días después de firmar el DCT).Para una protección financiera adicional del comprador allí, puede hacer una condición de que parte del costo de la vivienda (10-15%) que recibirá el vendedor solo después de que las partes hayan firmado el acto de aceptación-transferencia del apartamento.

Ausencia de una de las firmas de las partes

Si el vendedor o el comprador no desea firmar el acto de aceptación y transferencia del apartamento, significa desacuerdo con las condiciones ofrecidas.Como regla, tal situación surge en la relación del desarrollador-accionista (en el mercado secundario, si no se arregla al comprador como un apartamento, simplemente no llega a la APC).Tiene sentido tratar cada situación por separado:

• El desarrollador no quiere firmar el APC.Esto es posible si se identifican defectos graves que prometen altos costos.La demora irrazonable implica la imposición de sanciones a la empresa constructora: tasa de refinanciación de 1/300 NBU del precio de la propiedad inmobiliaria por cada día de demora.
• El accionista ignora la firma de la APPC.La ausencia de una firma del comprador que no esté de acuerdo con los términos actuales estará en manos de la empresa constructora.Por ley, si un accionista no firma este documento durante dos meses, el constructor puede hacerlo enunilateralmenteEn este caso, la estrategia correcta del comprador será corregir todos los defectos en el acto de transferencia y asegurarlo con una firma, al mismo tiempo que se envía el reclamo al vendedor.En tal situación, no queda nada para que el desarrollador haga inmediatamente para rectificar las deficiencias o aceptar una compensación.

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